Mietrecht – Ist die Anhebung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt?

Pro Jahr werden in Deutschland mehr als 1 Million Mieterhöhungen ausgesprochen. Viele davon sind rechtsfehlerhaft.

Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss schriftlich mit Begründung erfolgen, sich an alle Mieter, wie z.B. Ehepartner, richten und von allen Vermietern unterschrieben sein.

Zur Begründung kann sich der Vermieter entweder auf einen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichswohnungen berufen, in denen schon heute soviel gezahlt werden muss, wie in der Erhöhung jetzt fordert wird.

Weitere Voraussetzung für die Wirksamkeit der Mieterhöhung ist die Beachtung der Jahressperrfrist und der Kappungsgrenze.

Gem. der Jahressperrfrist muss zwischen dem Einzug in die Wohnung bzw. seit der letzten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mindestens ein Zeitraum von 12 Monaten vergangen sein.

Die Kappungsgrenze verhindert, dass der Vermieter relativ niedrige Mieten auf einen Schlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete anhebt. Die Miete darf in 3 Jahren nur um 20 Prozent steigen.

Nach Erhalt der Mieterhöhung kann der Mieter in dem Monat, in dem er die Mieterhöhung erhält, und in den beiden darauf folgenden Monaten prüfen, ob diese korrekt ist und ob er zustimmt oder nicht.

Die Zustimmung ist erforderlich, da der Vermieter die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht einseitig anordnen kann.

Sie muss aber nicht ausdrücklich erfolgen. Es genügt, wenn der Mieter die erhöhte Miete ohne Vorbehalt zahlt.

Will der Mieter nicht zustimmen, steht ihm ein Sonderkündigungsrecht, welches auch bei befristeten Mietverträgen gilt, zu. Er kann innerhalb der Überlegungszeit mit einer Frist von 2 Monaten kündigen. Die Mieterhöhung tritt dann nicht ein.

Kündigt der Mieter nicht, stimmt er aber auch der verlangten Erhöhung nicht – oder nur teilweise – zu, hat der Vermieter anschließend drei Monate Zeit, die fehlende Zustimmung des Mieters einzuklagen. Das Gericht wird den Mieter zur Zustimmung verurteilen, wenn der Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordert, die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze eingehalten sind.

Da eine Mieterhöhung nur unter strengen formalen Voraussetzungen wirksam ist, empfiehlt es sich stets Rechtsrat einzuholen. Wer ungeprüft zahlt, verschenkt leicht über tausend Euro im Jahr.

Stand: Mai 2007

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