Mietrecht – Wie darf die Miete nach einer Modernisierung erhöht werden?

Neben der Anhebung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete ist auch eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung möglich.

Die Mieterhöhung wegen Modernisierung kann der Vermieter nur bei baulichen Veränderungen verlangen, die den Wohnwert erhöhen oder eine nachhaltige Energieeinsparung bewirken.

Dabei ist die Abgrenzung zwischen Modernisierungsmaßnahmen, die eine Mieterhöhung erlauben und solchen (Instandhaltung oder Instandsetzung), die keine Mieterhöhung erlauben, oft schwierig, so dass hier anwaltlicher Rat eingeholt werden sollte.

Sind die baulichen Maßnahmen abgeschlossen, muss der Vermieter die Mieterhöhung wegen Modernisierung schriftlich mitteilen. Diese Mitteilung muss eine Kostenberechnung einschließlich notwendiger Erläuterungen, wie sich die Mieterhöhung zusammensetzt, enthalten. Die auf die Wohnung entfallenden Kosten müssen konkret erkennbar sein.

Soweit die Modernisierung auch die Instandhaltung umfasst, sind die darauf entfallenden Kosten von den Gesamtkosten abzuziehen – werden z. B. anstelle völlig schadhafter einfacher Fenster vom Vermieter Doppelfenster einbaut, darf nur die Kostendifferenz zwischen Einfach- und Doppelverglasung angesetzt werden, da die Kosten der Instandhaltung nach dem Gesetz der Vermieter selbst tragen muss.

Es ist auch darauf zu achten dass der Vermieter nur Kosten umlegt, die er auch selbst bezahlt hat. Daher sind staatliche Zuschüsse bei der Berechnung der Modernisierungskosten abzuziehen.

Sind die Kosten der Modernisierung korrekt, können diese in Höhe von 11 % pro Jahr umgelegt werden, so dass z.B. bei Modernisierungskosten von 4800,00 € (4800,00 € x 11%=528 €) die Monatsmiete um 44,00 € (528,00 €/12) steigt.

Die erhöhte Miete darf erst ab Beginn des 3. Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung gefordert werden. Trifft der Brief des Vermieters also beispielsweise im Mai ein, muss der Mieter die höhere Miete ab dem 1. August zahlen.

Ist der Mieter mit der Modernisierungs-Mieterhöhung nicht einverstanden, kann er sein Sonderkündigungsrecht nutzen. Er kann das Mietverhältnis spätestens am 3. Werktag des Monats, von dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, tritt die Mieterhöhung für die restliche Mietzeit nicht ein.

Ist eine Staffelmiete, eine Indexmiete oder ein Zeitmietvertrag vereinbart wurden, ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ausgeschlossen.

Stand: Juni 2007

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