Mietrecht – Schönheitsreparaturen vor dem Auszug?

Beim Auszug aus einer Mietwohnung kommt es des Öfteren zu Streitigkeiten über die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Hierzu hat der Bundesgerichtshof (BGH) in den letzten Jahren wichtige Entscheidungen für den Mieter getroffen.

So entschied der BGH, dass die in Formularmietverträgen festgelegte Verpflichtung, dass der Mieter neben der Durchführung von Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeitabständen auch eine Schlussrenovierung durchführen muss, unwirksam ist. Eine solche Häufung von Renovierungspflichten ohne Rücksicht auf die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung ist unangemessen. Diese gilt auch für Mietverträge, die nur eine Schlussrenovierung ohne die laufenden Schönheitsreparaturen zum Inhalt haben, wenn die Schlussrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur zu erfolgen hat.

In einer anderen Entscheidung erklärte der BGH starre Renovierungsfristen in Formularmietverträgen für unzulässig. Eine starre Renovierungsfrist kann folgendermaßen aussehen: “Der Mieter ist verpflichtet Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in nachstehender Zeitfolge fachgerecht auszuführen die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette – 2 Jahre bei allen übrigen Räumen – 5 Jahre.” Diese Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen, weil er unabhängig von Abnutzungsgrad der Wohnung renovieren muss.

Starre Abgeltungsklauseln sind nach einem Urteil des BGH ebenfalls unwirksam. Diese legen dem Mieter beim Auszug für noch nicht abgelaufene Renovierungsfristen eine zeitanteilige Zahlung auf. Eine typische Abgeltungsklausel lautet: “Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen: Nach zwölf Monaten 20 Prozent; nach 24 Monaten 40 Prozent; nach 36 Monaten 60 Prozent; nach 48 Monaten 80 Prozent.” Hierbei wird der Mieter unangemessen benachteiligt, weil dem tatsächlichen Renovierungszustand der Wohnung nicht Rechnung getragen wird.

Folge der unwirksamen Klauseln ist, dass der Mieter die Wohnung weder turnusmäßig noch beim Auszug renovieren muss. Die Renovierung bleibt gemäß den gesetzlichen Bestimmungen Vermietersache. Daher lohnt es sich oft, den Mietvertrag vor der Durchführung von Schönheitsreparaturen überprüfen zu lassen.

Stand: November 2007

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