Mietrecht – Was sind Schönheitsreparaturen?

Die Durchführung von Schönheitsreparaturen an der Mietwohnung führen häufig zu Rechtstreitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter.

Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem gebrauchsfertigen Zustand zu erhalten. Dazu hat der Vermieter auch die Räume der Mietwohnung regelmäßig zu renovieren. Da dies erhebliche Kosten verursacht, enthalten die meisten Mietverträge Klauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, auf den Mieter übertragen wird. Die Rechtsprechung hält diese Vorgehensweise für zulässig.

In den Klauseln kann der Vermieter zwischen der Vereinbarung einer laufenden Renovierung oder einer Schlussrenovierung wählen. Bei der laufenden Renovierung verpflichtet sich der Mieter, diese in bestimmten Abständen, also immer wenn eine Renovierung nötig wird, durchzuführen.
Eine Schlussrenovierung bedeutet, dass der Mieter nicht während des Mietverhältnisses, sondern nur kurz vor dem Auszug renovieren muss.

Nach der Rechtsprechung darf der Vermieter beide Pflichten (laufende und Schlussrenovierung) auf den Mieter umlegen. Bei einer solch unwirksamen Klausel muss der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen.

Unter Schönheitsreparaturen fällt alles, was sich durch normales Wohnen abnutzt. Hierzu zählen z.B. das Streichen und Tapezieren der Wände und das Lackieren von Türen und Fensterrahmen von innen.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören z.B. das Streichen der Fenster und Türen von außen und Arbeiten am Mauerwerk. Diese Arbeiten sind immer Sache des Vermieters.

Schäden, die mit der normalen Abnutzung nichts zu tun haben und die der Mieter zu verantworten hat, wie z.B. Rotweinflecken auf dem weißen Teppichboden oder Bohrlöcher im Parkett, fallen nicht zu den Schönheitsreparaturen. In einem solchen Fall kann der Vermieter Schadenersatz beanspruchen. Er kann jedoch nur den Zeitwert verlangen.

Schönheitsreparaturen müssen nicht von einer Fachfirma durchgeführt werden. Eine Klausel im Mietvertrag, die dies verlangt, ist unwirksam. Das Ergebnis muss lediglich durchschnittlichen Qualitätsanforderungen entsprechen.

Führt der Mieter die vereinbarten Schönheitsreparaturen nicht durch, steht dem Vermieter Schadensersatz zu. Die Höhe bemisst sich zumeist an den Kosten einer Schlussrenovierung. Diese sind sogar dann zu erstatten, wenn der Mieter auszieht und anschließend eine Komplettsanierung oder sogar ein Abriss des Hauses stattfindet.

Stand: Oktober 2007

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