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Was sind Schönheitsreparaturen?

Die Durchführung von Schönheitsreparaturen an der Mietwohnung führen häufig zu Rechtstreitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter.

Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem gebrauchsfertigen Zustand zu erhalten. Dazu hat der Vermieter auch die Räume der Mietwohnung regelmäßig zu renovieren. Da dies erhebliche Kosten verursacht, enthalten die meisten Mietverträge Klauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, auf den Mieter übertragen wird. Die Rechtsprechung hält diese Vorgehensweise für zulässig.

In den Klauseln kann der Vermieter zwischen der Vereinbarung einer laufenden Renovierung oder einer Schlussrenovierung wählen. Bei der laufenden Renovierung verpflichtet sich der Mieter, diese in bestimmten Abständen, also immer wenn eine Renovierung nötig wird, durchzuführen.

Eine Schlussrenovierung bedeutet, dass der Mieter nicht während des Mietverhältnisses, sondern nur kurz vor dem Auszug renovieren muss.

Nach der Rechtsprechung darf der Vermieter beide Pflichten (laufende und Schlussrenovierung) auf den Mieter umlegen. Bei einer solch unwirksamen Klausel muss der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen.

Unter Schönheitsreparaturen fällt alles, was sich durch normales Wohnen abnutzt. Hierzu zählen z.B. das Streichen und Tapezieren der Wände und das Lackieren von Türen und Fensterrahmen von innen.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören z.B. das Streichen der Fenster und Türen von außen und Arbeiten am Mauerwerk. Diese Arbeiten sind immer Sache des Vermieters.

Schäden, die mit der normalen Abnutzung nichts zu tun haben und die der Mieter zu verantworten hat, wie z.B. Rotweinflecken auf dem weißen Teppichboden oder Bohrlöcher im Parkett, fallen nicht zu den Schönheitsreparaturen. In einem solchen Fall kann der Vermieter Schadenersatz beanspruchen. Er kann jedoch nur den Zeitwert verlangen.

Schönheitsreparaturen müssen nicht von einer Fachfirma durchgeführt werden. Eine Klausel im Mietvertrag, die dies verlangt, ist unwirksam. Das Ergebnis muss lediglich durchschnittlichen Qualitätsanforderungen entsprechen.

Führt der Mieter die vereinbarten Schönheitsreparaturen nicht durch, steht dem Vermieter Schadensersatz zu. Die Höhe bemisst sich zumeist an den Kosten einer Schlussrenovierung. Diese sind sogar dann zu erstatten, wenn der Mieter auszieht und anschließend eine Komplettsanierung oder sogar ein Abriss des Hauses stattfindet.

Wie überprüfe ich eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung?

Sollte der Mieter Bedenken hinsichtlich der Korrektheit seiner Betriebskostenabrechnung haben oder die Nachforderung als zu hoch empfinden, ist zunächst zu überprüfen, ob die Ansprüche des Vermieters nicht bereits verjährt sind.

Der Vermieter kann nur innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende der Abrechnungsperiode die Betriebkosten in Rechnung stellen. Kommt die Rechnung erst später, muss der Mieter nicht mehr zahlen. Somit dürfen Nebenkosten aus den Jahren vor 2006 nicht mehr in Rechnung gestellt werden. Jedoch bleibt der Anspruch des Mieters auf eine Erstattung von Nebenkosten auch bestehen, wenn der Vermieter verspätet abrechnet.

Sobald eine Abrechnung zugestellt ist, lauft die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren. Nur innerhalb dieser Frist kann der Vermieter Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen geltend machen. Im Übrigen gilt die 3jährige Verjährungsfrist auch für die Rückforderungsansprüche des Mieters.

Kommt eine Verjährung der Nachforderungen des Vermieters nicht in Betracht, hat der Mieter das Recht die Nebenkostenabrechnung des Vermieters zu kontrollieren, ob dabei alles rechtmäßig abgerechnet wurde.

Der Vermieter ist verpflichtet auf Anfrage des Mieters die Originalbelege der abgerechneten Beträge zur Einsicht vorlegen. Es genügt nicht, dem Mieter schlicht mehrere Aktenordner auszuhändigen, aus denen er sich zwischen anderen Unterlagen die erforderlichen Belege heraussuchen soll. Die Belege sind in geordneter Form zu präsentieren.

Kopien der Belege der Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter seinen Mietern grundsätzlich nicht zusenden. Anders ist dies nur zu beurteilen, wenn der Mieter und Vermieter weit voneinander entfernt wohnen. Erklärt sich der Vermieter bereit die Belege in Kopie zu übersenden, hat er einen Anspruch auf Erstattung der Kopierkosten und kann ggf. einen Kostenvorschuss hierfür verlangen. Als Kopierkosten wird ein Betrag in Höhe von 0,25 Euro pro Kopie als angemessen angesehen.

Bei der Einsicht in die Abrechungsunterlagen ist im Detail zu überprüfen, ob die Datumsangaben auf den Belegen zum Abrechnungsjahr passen und die Rechnungsbeträge korrekt sind.

Abschließend ist festzuhalten, dass sich eine Nachprüfung der jährlichen Nebenkostenabrechnung in vielen Fällen lohnt. Einige Vermieter nutzen die Unwissenheit der Mieter aus. Dabei sollte sich niemand von der kompliziert erscheinenden Abrechnung abschrecken lassen oder sich ggf. anwaltlich beraten lassen.

Ist ihre Betriebskostenabrechnung auch falsch?

Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes ist etwa jede zweite Betriebskostenabrechnung fehlerhaft. Daher gilt es jede Betriebskostenabrechnung kritisch zu überprüfen.

Da die Betriebskosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind, sollte zunächst der Mietvertrag geprüft werden, inwieweit die Zahlung von Betriebskosten vereinbart wurde. Ist z.B. eine Warm- oder Inklusivmiete vereinbart, darf der Vermieter die Betriebskosten nicht gesondert abrechnen. Lediglich die Heizkosten sind hiervon ausgenommen und müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Häufig wird jedoch vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten zusätzlich zur Miete entrichtet. Dann zahlt der Mieter einen monatlichen Abschlag, der am Ende der Abrechnungsperiode verrechnet wird.

Vorsicht ist bei der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale geboten. Der Vermieter darf dann keine höheren Betriebskosten abrechnen, aber es besteht auch bei einem geringeren Verbrauch kein Anspruch auf Rückzahlung.

Nach dem Gesetz muss die Betriebskostenabrechnung übersichtlich gegliedert und nachvollziehbar sein. Daher muss die Betriebskostenabrechnung immer eine Auflistung der Gesamtkosten enthalten, der Verteilerschlüssel muss erläutert, die Berechnung des Mieteranteils muss angegeben und das Guthaben aus zurückliegenden Zahlungen muss aufgeführt werden.

Den Verteilerschlüssel für die Betriebskosten auf die einzelnen Mietparteien legt der Vermieter fest. Normalerweise wird nach der Wohnfläche, der Personenzahl oder der Anzahl der Mietwohnungen abgerechnet. Gibt es keine vertragliche Vereinbarung gilt der Anteil der Wohnfläche als Umlagemaßstab.

Nach Einsicht in den Mietvertrag sind in der Betriebskostenabrechung die allgemein bekannten Daten, z.B. Wohnungsgröße oder Anzahl der Wohnungen, zu überprüfen.

Die Wohnungsgröße ist oft ein Schwachpunkt in der Betriebskostenabrechung, da die Wohnung oft kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben. Nachmessen lohnt sich also.

Hinsichtlich der Anzahl der Wohnungen ist zu beachten, dass der Vermieter für leer stehende Wohnungen die Betriebskosten selbst tragen muss. Er darf also nicht den Leerstand aus der Berechung herausnehmen und auf die vermieten Wohnungen aufteilen.

Was der Vermieter im Detail als Betriebskosten abrechnen darf, ist gesetzlich geregelt. Insgesamt sind es 17 Positionen, deren Erläuterung dem nächsten Artikel vorbehalten bleibt.

Wie darf die Miete nach einer Modernisierung erhöht werden?

Neben der Anhebung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete ist auch eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung möglich.

Die Mieterhöhung wegen Modernisierung kann der Vermieter nur bei baulichen Veränderungen verlangen, die den Wohnwert erhöhen oder eine nachhaltige Energieeinsparung bewirken.

Dabei ist die Abgrenzung zwischen Modernisierungsmaßnahmen, die eine Mieterhöhung erlauben und solchen (Instandhaltung oder Instandsetzung), die keine Mieterhöhung erlauben, oft schwierig, so dass hier anwaltlicher Rat eingeholt werden sollte.

Sind die baulichen Maßnahmen abgeschlossen, muss der Vermieter die Mieterhöhung wegen Modernisierung schriftlich mitteilen. Diese Mitteilung muss eine Kostenberechnung einschließlich notwendiger Erläuterungen, wie sich die Mieterhöhung zusammensetzt, enthalten. Die auf die Wohnung entfallenden Kosten müssen konkret erkennbar sein.

Soweit die Modernisierung auch die Instandhaltung umfasst, sind die darauf entfallenden Kosten von den Gesamtkosten abzuziehen – werden z. B. anstelle völlig schadhafter einfacher Fenster vom Vermieter Doppelfenster einbaut, darf nur die Kostendifferenz zwischen Einfach- und Doppelverglasung angesetzt werden, da die Kosten der Instandhaltung nach dem Gesetz der Vermieter selbst tragen muss.

Es ist auch darauf zu achten dass der Vermieter nur Kosten umlegt, die er auch selbst bezahlt hat. Daher sind staatliche Zuschüsse bei der Berechnung der Modernisierungskosten abzuziehen.

Sind die Kosten der Modernisierung korrekt, können diese in Höhe von 11 % pro Jahr umgelegt werden, so dass z.B. bei Modernisierungskosten von 4800,00 € (4800,00 € x 11%=528 €) die Monatsmiete um 44,00 € (528,00 €/12) steigt.

Die erhöhte Miete darf erst ab Beginn des 3. Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung gefordert werden. Trifft der Brief des Vermieters also beispielsweise im Mai ein, muss der Mieter die höhere Miete ab dem 1. August zahlen.

Ist der Mieter mit der Modernisierungs-Mieterhöhung nicht einverstanden, kann er sein Sonderkündigungsrecht nutzen. Er kann das Mietverhältnis spätestens am 3. Werktag des Monats, von dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, tritt die Mieterhöhung für die restliche Mietzeit nicht ein.

Ist eine Staffelmiete, eine Indexmiete oder ein Zeitmietvertrag vereinbart wurden, ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ausgeschlossen.