Mietrecht – Rechtsanwalt Maik Haim

Was kann ich bei einem Mangel an der Mietwohnung tun?

Schimmel, Heizung ausgefallen oder Feuchtigkeit in der Mietwohnung? Dann stellt sich die Frage, ob und in welcher Höhe wegen des Mangels eine Mietminderung gegenüber dem Vermieter durchgesetzt werden kann.

Laut Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in gebrauchsbereiten Zustand zu erhalten.

Tritt ein Mangel an der Wohnung auf, muss der Vermieter darüber unverzüglich informiert werden, damit er schnell den Mangel beseitigen kann. Dabei ist es unerheblich, ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat oder nicht, so dass auch Baulärm vom Nachbargrundstück einen Mangel darstellt.

Solange der Mangel vorhanden ist, kann die Miete gemindert werden. Wie Hoch die Mietminderung ausfällt, hängt von der Art und der Schwere des Mangels ab. Unter Umständen kann dies bis zur vollständigen Nichtzahlung der Miete führen, wenn z.B. die Heizung in den Wintermonaten ausfällt. Zur Ermittlung können Mietminderungstabellen oder die Beartung durch einen Rechtsanwalt weiterhelfen.

Die Mängelanzeige des Mieters sollte stets mit einer Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit angemessener Fristsetzung verbunden werden.

Wird der Vermieter innerhalb der gesetzten Frist nicht tätig, kann der Mieter auf Mängelbeseitigung klagen. Das Gericht entscheidet, ob der Mieter die Reparatur selbst und auf Kosten des Vermieters veranlassen darf. Der Vermieter muss dann einen Vorschuss leisten.

Ist die schnelle Beseitigung des Mangels erforderlich ist, wie z.B. beim Zusammenbrauch der Stromversorgung, kann der Mieter die Mängelbeseitigung selbst durchführen lassen. Dann besteht ein Anspruch auf Aufwendungsersatz. Dieser kann ggf. mit der Miete verrechnet werden.

Um den Vermieter zur Mängelbeseitigung anzuhalten, kann auch der Mietzins in der Höhe des 3- bis 5fachen der Minderungsquote zurückbehalten werden. Allerdings ist dieser Betrag nach Beseitigung des Mangels nachzuzahlen.

Entsteht durch einen Mangel nach Ablauf der gesetzten Frist ein Schaden an den Sachen des Mieters, so kann er zusätzlich zur Mietminderung Schadensersatz verlangen, z.B. bei Feuchtigkeitsschaden an den eigenen Möbeln.

Bei besonders schwerwiegenden Mängeln besteht die Möglichkeit das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, insbesondere wenn der Mangel eine Gesundheitsgefährdung bedeutet, z.B. Schimmelbildung in der ganzen Wohnung.

Insgesamt betrachtet, gewährt das Mietrecht über Wohnraum dem Mieter eine Vielzahl von rechtlichen Möglichkeiten.

Sind Schönheitsreparaturen vom Mieter durchzuführen?

Der BGH hatte in den letzten Jahren schon vielfach zum Thema Schönheitsreparaturen zu entscheiden – zuletzt am 18.03.2015.

So hatte der BGH bereits entschieden, dass die in Formularmietverträgen festgelegte Verpflichtung, dass der Mieter neben der Durchführung von Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeitabständen auch eine Schlussrenovierung durchführen muss, unwirksam ist.

In einer anderen Entscheidung erklärte der BGH starre Renovierungsfristen in Formularmietverträgen für unzulässig. Eine starre Renovierungsfrist kann folgendermaßen aussehen: „Der Mieter ist verpflichtet Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in nachstehender Zeitfolge fachgerecht auszuführen die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette – 2 Jahre bei allen übrigen Räumen – 5 Jahre.“ Diese Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen, weil er unabhängig von Abnutzungsgrad der Wohnung renovieren muss.

Starre Abgeltungsklauseln sind nach einem Urteil des BGH ebenfalls unwirksam. Diese legen dem Mieter beim Auszug für noch nicht abgelaufene Renovierungsfristen eine zeitanteilige Zahlung auf. Eine typische Abgeltungsklausel lautet: „Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen: Nach zwölf Monaten 20 Prozent; nach 24 Monaten 40 Prozent; nach 36 Monaten 60 Prozent.“ Hierbei wird der Mieter unangemessen benachteiligt, weil dem tatsächlichen Renovierungszustand der Wohnung nicht Rechnung getragen wird.

Im Urteil vom 18.03.2015 hat der BGH entschieden, dass wenn ein Vermieter eine Wohnung an den Mieter unrenoviert übergibt, Klauseln im Mietvertrag zu fälligen Schönheitsreparaturen ungültig sind. Diese Klauseln sind bei unrenoviert übergebenen Wohnungen nur dann zulässig, wenn der Vermieter dem Mieter für dessen Schönheitsreparaturen beim Einzug einen „angemessen Ausgleich“ zukommen lässt. Eine halbe Monatsmiete für Streicharbeiten in drei Zimmern ließen die Richter nicht gelten.

Folge der unwirksamen Klauseln ist, dass der Mieter die Wohnung weder turnusmäßig noch beim Auszug renovieren muss. Die Renovierung bleibt gemäß den gesetzlichen Bestimmungen Sache des Vermieters. Daher lohnt es sich oft, den Mietvertrag vor der Durchführung von Schönheitsreparaturen überprüfen zu lassen.

Was darf als Betriebkosten abgerechnet werden?

Der Vermieter darf nur 17 Betriebskostenarten an seine Mieter weitergeben. Im Einzelnen sind dies die Kosten für:

1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, wie z.B. die Grundsteuer

2. die Wasserversorgung, wie z.B. die Kosten des verbrauchten Wassers, die Zählermiete und Kosten für Betriebsstrom und Wartung

3. die Entwässerung, wie z.B. die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung.

4. die Heizung, wie z.B. die Kosten des verbrauchten Brennstoffs und dessen Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizungsanlage

5. die zentrale Warmwasseranlage, z.B. die Kosten der Wassererwärmung, des verbrauchten Wassers, den Grundgebühren und Zählermiete

6. die verbundene Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage

7. den Betrieb des maschinellen Personen- oder Lastenaufzuges, insbesondere für den Betriebsstrom, für die Beaufsichtigung, Wartung, Pflege und die regelmäßige Überprüfung des Aufzugs

8. die Straßenreinigung und Müllabfuhr, wobei der Vermieter verpflichtet ist, die jeweils günstigste Behältervariante zur Verfügung zu stellen, d.h. es dürfen weder zu große noch unnötig viele Müllcontainer bereitgestellt und abgerechnet werden.

9. die Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung , z.B. die laufende Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen und Keller

10. die Gartenpflege, unabhängig davon, ob der Garten von den Mietern auch tatsächlich benutzt werden darf oder nur der Verschönerung dient.

11. die Beleuchtung des Außenbereichs und der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile

12. die Schornsteinreinigung

13. die Sach- und Haftpflichtversicherung, wie z.B. die Kosten der Gebäudeversicherung und der Glasversicherung

14. den Hausmeister

15. den Betrieb der Antennenanlage oder Kabelanschlusses

16. den Betrieb der maschinellen Wascheinrichtung für den Strom, das Wasser, die Reinigung und Wartung hauseigener Waschmaschinen

17. sonstige Betriebskosten

Diese Betriebskostenart darf keineswegs als Auffangbecken missbraucht werden, um nachträglich alle möglichen Zusatzkosten auf die Mieter abzuwälzen. Gleich um welche Kosten es hierbei geht, z. B. für eine hauseigene Sauna, ein Schwimmbad oder andere Gemeinschaftseinrichtungen: Im Mietvertrag muss von Anfang an jede einzelne Kostenart deutlich aufgeführt sein! Andere Grundstückskosten, wie z.B. Straßenausbaubeiträge oder Anschlussgebühren sind keine Betriebskosten.

Harte Zeiten für Mietnomaden?

Zum 01.05.2013 treten die neuen Änderungen zum Mietrecht in Kraft. Das neue Mietrecht stärkt im Wesentlichen die Rechte der Vermieter und will insbesondere gegen Mietnormaden härter vorgehen.

Die energetische Modernisierung von Gebäuden, d.h. Maßnahmen zur Einsparung von Energie, wird nach neuem Mietrecht privilegiert.

Bisher konnte der Mieter bei einer Gebäudesanierung die Miete je nach Umfang der Beeinträchtigungen die Miete um 20 bis 50 Prozent mindern. Nach neuem Mietrecht ist dieses Recht in den ersten 3 Monaten einer energetischen Modernisierungsmaßnahme ausgeschlossen. Erst ab dem 4 Monat kann eine Mietminderung geltend gemacht werden.

Der Gesetzgeber hat sich zum Ziel gesetzt, Mietsteigerungen zu begrenzen. Im Moment darf die Miete innerhalb von 3 Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden – jedoch nicht höher als die ortsübliche Vergleichsmiete. Jetzt wird den Landesregierungen eingeräumt, für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, die Steigerung auf 15 Prozent zu begrenzen.

Auch nach neuem Mietrecht kann der Vermieter eine Mietkaution in Höhe von 3 Monatskaltmieten verlangen, wobei der Mieter diese in 3 Monatsraten zahlen kann. Jedoch kann jetzt der Vermieter, wenn sich der Mieter für die Ratenzahlung entschieden hat und mit 2 Raten in Verzug kommt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Ziel des neunen Mietrechts ist es weiterhin, gegen das so genannte Mietnomadentum vorzugehen.

Gerichte sind künftig verpflichtet, die Klagen des Vermieters aus Wohnungsräumung vorrangig zu bearbeiten. Nur ein Räumungsurteil macht es dem Vermieter möglich, die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen.

Um den Vermieter vor schweren wirtschaftlichen Schaden zu schützen, können die Mieter vom Gericht verpflichtet werden, für die während des Gerichtsverfahrens auflaufenden Mieten Sicherheit zu leisten. Leistet der Mieter die verlangte Sicherheit nicht, kann der Vermieter schneller als bisher ein Räumungsurteil erwirken.

Mit diesem kann der Vermieter künftig erleichtert durch die so genannte „Berliner Räumung“ die Wohnungsräumung erreichen. Dadurch wird sie allein darauf beschränkt, den Mieter aus der Wohnung zu setzen. Die früher übliche gleichzeitig – meist kostenaufwändige – Wegschaffung und Einlagerung der Wohnungseinrichtung und damit auch der Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung entfallen.

Für Mietnomaden wird es zu künftig schwerer werden, Wohnung über lange Zeiträume ohne Mietzahlungen zu besetzen. In diesem Sinne treten wohl härtere Zeiten für Mietnomaden an.