Artikel – Seite 19 – Rechtsanwalt Maik Haim

Ist die Anhebung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt?

Pro Jahr werden in Deutschland mehr als 1 Million Mieterhöhungen ausgesprochen. Viele davon sind rechtsfehlerhaft.

Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss schriftlich mit Begründung erfolgen, sich an alle Mieter, wie z.B. Ehepartner, richten und von allen Vermietern unterschrieben sein.

Zur Begründung kann sich der Vermieter entweder auf einen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichswohnungen berufen, in denen schon heute soviel gezahlt werden muss, wie in der Erhöhung jetzt fordert wird.

Weitere Voraussetzung für die Wirksamkeit der Mieterhöhung ist die Beachtung der Jahressperrfrist und der Kappungsgrenze.

Gem. der Jahressperrfrist muss zwischen dem Einzug in die Wohnung bzw. seit der letzten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mindestens ein Zeitraum von 12 Monaten vergangen sein.

Die Kappungsgrenze verhindert, dass der Vermieter relativ niedrige Mieten auf einen Schlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete anhebt. Die Miete darf in 3 Jahren nur um 20 Prozent steigen.

Nach Erhalt der Mieterhöhung kann der Mieter in dem Monat, in dem er die Mieterhöhung erhält, und in den beiden darauf folgenden Monaten prüfen, ob diese korrekt ist und ob er zustimmt oder nicht.

Die Zustimmung ist erforderlich, da der Vermieter die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht einseitig anordnen kann.

Sie muss aber nicht ausdrücklich erfolgen. Es genügt, wenn der Mieter die erhöhte Miete ohne Vorbehalt zahlt.

Will der Mieter nicht zustimmen, steht ihm ein Sonderkündigungsrecht, welches auch bei befristeten Mietverträgen gilt, zu. Er kann innerhalb der Überlegungszeit mit einer Frist von 2 Monaten kündigen. Die Mieterhöhung tritt dann nicht ein.

Kündigt der Mieter nicht, stimmt er aber auch der verlangten Erhöhung nicht – oder nur teilweise – zu, hat der Vermieter anschließend drei Monate Zeit, die fehlende Zustimmung des Mieters einzuklagen. Das Gericht wird den Mieter zur Zustimmung verurteilen, wenn der Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordert, die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze eingehalten sind.

Da eine Mieterhöhung nur unter strengen formalen Voraussetzungen wirksam ist, empfiehlt es sich stets Rechtsrat einzuholen. Wer ungeprüft zahlt, verschenkt leicht über tausend Euro im Jahr.

Muss ich jetzt Erbschaftssteuer bezahlen?

Am 30.01.2007 hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) u.a. entschieden, das die ungleiche Bewertung vom Geld und Grundbesitz gleichheitswirdig ist.

Um diese Entscheidung nachvollziehen zu können, ist zunächst auf das aktuelle Erbschaftssteuersystem einzugehen.

Bei der Berechung der Erbschaftssteuer wird zunächst der Wert der Erbschaft ermittelt. Geld und Wertpapiere werden zu 100% herangezogen.

Im Gegensatz hierzu wird bei unbebauten Grundstücken die Quadratmeterzahl mit einem Bodenrichtwert multipliziert. Bei bebauten wird die durchschnittliche Jahreskaltmiete der letzten 3 Jahre mit dem Faktor 12,5 multipliziert und das Alter der Immobilie berücksichtigt.

Vom ermittelten Wert werden Freibeträge abgezogen. Die Erben werden je nach Verwandtschaftsgrad in 3 Steuerklassen unterteilt. Der Steuerklasse I gehören der Ehegatte (Freibetrag 307.000 €) und die Kinder des Erblassers (Freibetrag 205.000 €) an. In der 3. Steuerklasse beträgt der Freibetrag lediglich 5200 €. Daneben gibt es noch einige andere Freibeträge.

Nach Abzug der Freibeträge ergibt sich das zu versteuernde Vermögen. Je nach Höhe der Erbschaft und der Steuerklasse findet eine Besteuerung zwischen 7-50% statt.

Die Entscheidung des BVerfGs greift die Wertermittlung der Erbschaft an. Es ist ungerecht, dass derjenige, der eine Immobilie erbt, weniger Steuern zahlen muss als derjenige, der Geld erhält.

Durch die o.g. Berechungsmethoden für Grundstücke werden zumeist nur 50% des Verkehrswertes berücksichtigt – in Einzelfällen aber auch nur 20% oder sogar über 100%.

Das BVerfG hat dem Gesetzgeber aufgegeben, diese ungleiche Besteuerung bis zum 31.12.2008 zu korrigieren. Es ist davon auszugehen, dass in Zukunft der volle Grundstückswert zur Besteuerung herangezogen wird.

Für die Vererbung an nahe Verwandte, wie z.B. Ehegatte oder Kinder, wird sich aufgrund der hohen Freibeträge die Entscheidung des BVerfGs kaum auswirken. Von Bedeutung ist die Entscheidung bei der Vererbung an andere Personen bzw. für Erblasser, die weder Ehegatten noch Kinder haben. So kann, z.B. das an ein Enkelkind vererbte Haus mit einem Verkehrswert i.H.v. 120.000 €, nach den jetzigen Regelungen steuerfrei sein. Nach der zu erwartenden Änderung sind fast 8.000 € Erbschaftssteuer zu zahlen.

Die Auswirkung im Einzelfall sollte durch einen Rechtsanwalt geklärt werden. Dort kann auch über die Vermeidung der Erbschaftsteuer, z.B. durch eine frühzeitige Schenkung mit Wohnrecht, gesprochen werden.

Die Prozesskostenhilfe

Nicht jede Angelegenheit lässt sich mit einer Beratung oder einem Schreiben aus der Welt schaffen und ein gerichtliches Verfahren wird notwendig.

Besitzt man aufgrund der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse nicht die erforderlichen Mittel, um die Gerichtskosten aufzubringen, ist es möglich bei Gericht Prozesskostenhilfe zu beantragen. Im Antrag ist das Streitverhältnis unter Angabe der Beweismittel ausführlich und vollständig darzustellen. Weiterhin ist eine Erklärung über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse (Familienverhältnisse, Beruf, Einkommen, Vermögen und Belastungen) beizufügen.

Wenn nach Abzug aller Kosten (wie Steuern, Sozialabgaben, Versicherungsbeitragen, Miete, Heizung, etc.) monatlich weniger als 380 € (Stand: 9.6.2006) jeweils für den Antragsteller und den Ehegatten verbleiben, besteht Anspruch auf Prozesskostenhilfe. Pro Kind sind 266 € frei. Werden Einkünfte aus Erwerbstätigkeit erzielt, kommt ein zusätzlicher Freibetrag von monatlich 173,- € hinzu.

Übersteigt der zum Leben verbleibende Betrag diese Grenze oder ist größeres Vermögen vorhanden, so kann das Gericht die Zahlung von monatlichen Raten anordnen. Die Höhe der Raten ergibt sich aus einer Tabelle. Ist z.B. das einzusetzende Einkommen 400,00 €, beträgt die monatliche Rate 135,00 €.

Insgesamt sind höchstens 48 Raten unabhängig von der Anzahl der Instanzen zu zahlen. Prozesskostenhilfe wird jedoch dann nicht bewilligt, wenn nur bis zu vier Monatsraten aufzubringen wären.

Können keine Raten gezahlt werden, ist die Prozesskostenhilfe nicht zurückzuerstatten. Jedoch kann bei positiver Entwicklung der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse Prozesskostenhilfe zurückgefordert werden.

Prozesskostenhilfe wird vom Gericht nur gewährt, wenn die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung hinreichende Aussicht auf Erfolg hat und diese nicht mutwillig erscheint. Vor ihrer Bewilligung ist dem Gegner in der Regel Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben.

Wird Prozesskostenhilfe bewilligt, wird ein Rechtsanwalt eigener Wahl beigeordnet, wenn eine Vertretung durch einen Anwalt gesetzlich vorgeschrieben ist, es nach der Entscheidung des Gerichts erforderlich erscheint oder wenn der Gegner durch einen Rechtsanwalt vertreten ist.

Die Bewilligung von Prozesskostenhilfe befreit nicht völlig vom Prozessrisiko. Geht der Prozess verloren, müssen die Anwaltskosten der Gegenseite bezahlt werden.

Rechtsanwaltskosten – Beratungshilfe: Rechtsberatung für 10,00€?

Rechtsanwaltskosten - Beartungshilfe: Rechtsberatung für 10,00€?

Oftmals gerät man in Lebenssituationen, in denen man darüber nachdenkt, anwaltlichen Rat einzuholen. Dann stellt sich die Frage, ob ein Rechtsanwalt bezahlt werden kann.

Zunächst ist an eine kostenlose Beratung durch Kostenübernahme einer Rechtsschutzversicherung, als Mitglied eines Mietervereins oder einer Gewerkschaft zu denken.

Kann dies nicht erfolgen und ist man aufgrund der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse nicht in der Lage, die für eine Beratung erforderlichen finanziellen Mittel aufzubringen, z.B. als ALG-II-Empfänger, besteht ein Rechtsanspruch auf Beratungshilfe. Die Beratungshilfe umfasst neben der Beartung auch die außergerichtliche Vertretung, also beispielsweise Schreiben an den Gegner oder mündliche Verhandlungen mit diesem.

Beratungshilfe wird nahezu in allen rechtlichen Rechtsgebieten gewährt. Man kann sich in zivilrechtlichen Angelegenheiten (z.B. Mietrecht, Verkehrsunfall, Scheidung, Erbrecht), in verwaltungsrechtlichen Streitfragen mit Behörden (z.B. Wohngeld, ALG II), in arbeitsrechtlichen (z.B. Kündigungsschutz) und sozialrechtlichen Angelegenheiten (z. B. Rentenrecht) beraten und vertreten lassen. Nur bei Verdacht einer strafbaren Handlung oder einer Ordnungswidrigkeit werden ausschließlich die Kosten für eine Beratung erstattet.

Um Beratungshilfe zu erhalten, ist ein Antrag beim für den Wohnsitz zuständigen Amtsgericht zu stellen. Dort sind das rechtliche Problem zu schildern und die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse darzulegen. Hierzu sind Belege (z.B. letzte Gehaltsabrechnung, Mietvertrag) mitzubringen.

Aber man kann auch zu einem Rechtsanwalt gehen, ohne sich zuvor beim Amtsgericht einen Berechtigungsschein auf Beratungshilfe ausstellen zu lassen. Dann müssen Sie dem Anwalt ihre persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse glaubhaft machen und darum bitten, den schriftlichen Antrag auf Bewilligung der Beratungshilfe beim Amtsgericht nachträglich zu stellen

Jeder Rechtsanwalt ist zur Beratungshilfe verpflichtet. Er darf sie nur im Einzelfall aus wichtigem Grund ablehnen.

Die Gewährung von Beartungshilfe ist jedoch nicht ganz kostenlos. Dem Rechtsanwalt steht für seine Tätigkeit eine einmalige Gebühr von 10 Euro zu. Diese kann unter Umständen erlassen werden. Im Übrigen rechnet der Rechtsanwalt mit der Staatskasse ab.