Allgemein – Seite 18 – Rechtsanwalt Maik Haim

Wie überprüfe ich eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung?

Sollte der Mieter Bedenken hinsichtlich der Korrektheit seiner Betriebskostenabrechnung haben oder die Nachforderung als zu hoch empfinden, ist zunächst zu überprüfen, ob die Ansprüche des Vermieters nicht bereits verjährt sind.

Der Vermieter kann nur innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende der Abrechnungsperiode die Betriebkosten in Rechnung stellen. Kommt die Rechnung erst später, muss der Mieter nicht mehr zahlen. Somit dürfen Nebenkosten aus den Jahren vor 2006 nicht mehr in Rechnung gestellt werden. Jedoch bleibt der Anspruch des Mieters auf eine Erstattung von Nebenkosten auch bestehen, wenn der Vermieter verspätet abrechnet.

Sobald eine Abrechnung zugestellt ist, lauft die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren. Nur innerhalb dieser Frist kann der Vermieter Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen geltend machen. Im Übrigen gilt die 3jährige Verjährungsfrist auch für die Rückforderungsansprüche des Mieters.

Kommt eine Verjährung der Nachforderungen des Vermieters nicht in Betracht, hat der Mieter das Recht die Nebenkostenabrechnung des Vermieters zu kontrollieren, ob dabei alles rechtmäßig abgerechnet wurde.

Der Vermieter ist verpflichtet auf Anfrage des Mieters die Originalbelege der abgerechneten Beträge zur Einsicht vorlegen. Es genügt nicht, dem Mieter schlicht mehrere Aktenordner auszuhändigen, aus denen er sich zwischen anderen Unterlagen die erforderlichen Belege heraussuchen soll. Die Belege sind in geordneter Form zu präsentieren.

Kopien der Belege der Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter seinen Mietern grundsätzlich nicht zusenden. Anders ist dies nur zu beurteilen, wenn der Mieter und Vermieter weit voneinander entfernt wohnen. Erklärt sich der Vermieter bereit die Belege in Kopie zu übersenden, hat er einen Anspruch auf Erstattung der Kopierkosten und kann ggf. einen Kostenvorschuss hierfür verlangen. Als Kopierkosten wird ein Betrag in Höhe von 0,25 Euro pro Kopie als angemessen angesehen.

Bei der Einsicht in die Abrechungsunterlagen ist im Detail zu überprüfen, ob die Datumsangaben auf den Belegen zum Abrechnungsjahr passen und die Rechnungsbeträge korrekt sind.

Abschließend ist festzuhalten, dass sich eine Nachprüfung der jährlichen Nebenkostenabrechnung in vielen Fällen lohnt. Einige Vermieter nutzen die Unwissenheit der Mieter aus. Dabei sollte sich niemand von der kompliziert erscheinenden Abrechnung abschrecken lassen oder sich ggf. anwaltlich beraten lassen.

Ist die Anhebung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt?

Pro Jahr werden in Deutschland mehr als 1 Million Mieterhöhungen ausgesprochen. Viele davon sind rechtsfehlerhaft.

Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss schriftlich mit Begründung erfolgen, sich an alle Mieter, wie z.B. Ehepartner, richten und von allen Vermietern unterschrieben sein.

Zur Begründung kann sich der Vermieter entweder auf einen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichswohnungen berufen, in denen schon heute soviel gezahlt werden muss, wie in der Erhöhung jetzt fordert wird.

Weitere Voraussetzung für die Wirksamkeit der Mieterhöhung ist die Beachtung der Jahressperrfrist und der Kappungsgrenze.

Gem. der Jahressperrfrist muss zwischen dem Einzug in die Wohnung bzw. seit der letzten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mindestens ein Zeitraum von 12 Monaten vergangen sein.

Die Kappungsgrenze verhindert, dass der Vermieter relativ niedrige Mieten auf einen Schlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete anhebt. Die Miete darf in 3 Jahren nur um 20 Prozent steigen.

Nach Erhalt der Mieterhöhung kann der Mieter in dem Monat, in dem er die Mieterhöhung erhält, und in den beiden darauf folgenden Monaten prüfen, ob diese korrekt ist und ob er zustimmt oder nicht.

Die Zustimmung ist erforderlich, da der Vermieter die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht einseitig anordnen kann.

Sie muss aber nicht ausdrücklich erfolgen. Es genügt, wenn der Mieter die erhöhte Miete ohne Vorbehalt zahlt.

Will der Mieter nicht zustimmen, steht ihm ein Sonderkündigungsrecht, welches auch bei befristeten Mietverträgen gilt, zu. Er kann innerhalb der Überlegungszeit mit einer Frist von 2 Monaten kündigen. Die Mieterhöhung tritt dann nicht ein.

Kündigt der Mieter nicht, stimmt er aber auch der verlangten Erhöhung nicht – oder nur teilweise – zu, hat der Vermieter anschließend drei Monate Zeit, die fehlende Zustimmung des Mieters einzuklagen. Das Gericht wird den Mieter zur Zustimmung verurteilen, wenn der Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordert, die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze eingehalten sind.

Da eine Mieterhöhung nur unter strengen formalen Voraussetzungen wirksam ist, empfiehlt es sich stets Rechtsrat einzuholen. Wer ungeprüft zahlt, verschenkt leicht über tausend Euro im Jahr.

Muss ich jetzt Erbschaftssteuer bezahlen?

Am 30.01.2007 hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) u.a. entschieden, das die ungleiche Bewertung vom Geld und Grundbesitz gleichheitswirdig ist.

Um diese Entscheidung nachvollziehen zu können, ist zunächst auf das aktuelle Erbschaftssteuersystem einzugehen.

Bei der Berechung der Erbschaftssteuer wird zunächst der Wert der Erbschaft ermittelt. Geld und Wertpapiere werden zu 100% herangezogen.

Im Gegensatz hierzu wird bei unbebauten Grundstücken die Quadratmeterzahl mit einem Bodenrichtwert multipliziert. Bei bebauten wird die durchschnittliche Jahreskaltmiete der letzten 3 Jahre mit dem Faktor 12,5 multipliziert und das Alter der Immobilie berücksichtigt.

Vom ermittelten Wert werden Freibeträge abgezogen. Die Erben werden je nach Verwandtschaftsgrad in 3 Steuerklassen unterteilt. Der Steuerklasse I gehören der Ehegatte (Freibetrag 307.000 €) und die Kinder des Erblassers (Freibetrag 205.000 €) an. In der 3. Steuerklasse beträgt der Freibetrag lediglich 5200 €. Daneben gibt es noch einige andere Freibeträge.

Nach Abzug der Freibeträge ergibt sich das zu versteuernde Vermögen. Je nach Höhe der Erbschaft und der Steuerklasse findet eine Besteuerung zwischen 7-50% statt.

Die Entscheidung des BVerfGs greift die Wertermittlung der Erbschaft an. Es ist ungerecht, dass derjenige, der eine Immobilie erbt, weniger Steuern zahlen muss als derjenige, der Geld erhält.

Durch die o.g. Berechungsmethoden für Grundstücke werden zumeist nur 50% des Verkehrswertes berücksichtigt – in Einzelfällen aber auch nur 20% oder sogar über 100%.

Das BVerfG hat dem Gesetzgeber aufgegeben, diese ungleiche Besteuerung bis zum 31.12.2008 zu korrigieren. Es ist davon auszugehen, dass in Zukunft der volle Grundstückswert zur Besteuerung herangezogen wird.

Für die Vererbung an nahe Verwandte, wie z.B. Ehegatte oder Kinder, wird sich aufgrund der hohen Freibeträge die Entscheidung des BVerfGs kaum auswirken. Von Bedeutung ist die Entscheidung bei der Vererbung an andere Personen bzw. für Erblasser, die weder Ehegatten noch Kinder haben. So kann, z.B. das an ein Enkelkind vererbte Haus mit einem Verkehrswert i.H.v. 120.000 €, nach den jetzigen Regelungen steuerfrei sein. Nach der zu erwartenden Änderung sind fast 8.000 € Erbschaftssteuer zu zahlen.

Die Auswirkung im Einzelfall sollte durch einen Rechtsanwalt geklärt werden. Dort kann auch über die Vermeidung der Erbschaftsteuer, z.B. durch eine frühzeitige Schenkung mit Wohnrecht, gesprochen werden.

Die Prozesskostenhilfe

Nicht jede Angelegenheit lässt sich mit einer Beratung oder einem Schreiben aus der Welt schaffen und ein gerichtliches Verfahren wird notwendig.

Besitzt man aufgrund der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse nicht die erforderlichen Mittel, um die Gerichtskosten aufzubringen, ist es möglich bei Gericht Prozesskostenhilfe zu beantragen. Im Antrag ist das Streitverhältnis unter Angabe der Beweismittel ausführlich und vollständig darzustellen. Weiterhin ist eine Erklärung über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse (Familienverhältnisse, Beruf, Einkommen, Vermögen und Belastungen) beizufügen.

Wenn nach Abzug aller Kosten (wie Steuern, Sozialabgaben, Versicherungsbeitragen, Miete, Heizung, etc.) monatlich weniger als 380 € (Stand: 9.6.2006) jeweils für den Antragsteller und den Ehegatten verbleiben, besteht Anspruch auf Prozesskostenhilfe. Pro Kind sind 266 € frei. Werden Einkünfte aus Erwerbstätigkeit erzielt, kommt ein zusätzlicher Freibetrag von monatlich 173,- € hinzu.

Übersteigt der zum Leben verbleibende Betrag diese Grenze oder ist größeres Vermögen vorhanden, so kann das Gericht die Zahlung von monatlichen Raten anordnen. Die Höhe der Raten ergibt sich aus einer Tabelle. Ist z.B. das einzusetzende Einkommen 400,00 €, beträgt die monatliche Rate 135,00 €.

Insgesamt sind höchstens 48 Raten unabhängig von der Anzahl der Instanzen zu zahlen. Prozesskostenhilfe wird jedoch dann nicht bewilligt, wenn nur bis zu vier Monatsraten aufzubringen wären.

Können keine Raten gezahlt werden, ist die Prozesskostenhilfe nicht zurückzuerstatten. Jedoch kann bei positiver Entwicklung der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse Prozesskostenhilfe zurückgefordert werden.

Prozesskostenhilfe wird vom Gericht nur gewährt, wenn die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung hinreichende Aussicht auf Erfolg hat und diese nicht mutwillig erscheint. Vor ihrer Bewilligung ist dem Gegner in der Regel Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben.

Wird Prozesskostenhilfe bewilligt, wird ein Rechtsanwalt eigener Wahl beigeordnet, wenn eine Vertretung durch einen Anwalt gesetzlich vorgeschrieben ist, es nach der Entscheidung des Gerichts erforderlich erscheint oder wenn der Gegner durch einen Rechtsanwalt vertreten ist.

Die Bewilligung von Prozesskostenhilfe befreit nicht völlig vom Prozessrisiko. Geht der Prozess verloren, müssen die Anwaltskosten der Gegenseite bezahlt werden.