Kategorie: Betriebskostenabrechnung

Der Vermieter darf nur 17 Betriebskostenarten an seine Mieter weitergeben. Im Einzelnen sind dies die Kosten für:

1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, wie z.B. die Grundsteuer

2. die Wasserversorgung, wie z.B. die Kosten des verbrauchten Wassers, die Zählermiete und Kosten für Betriebsstrom und Wartung

3. die Entwässerung, wie z.B. die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung.

4. die Heizung, wie z.B. die Kosten des verbrauchten Brennstoffs und dessen Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizungsanlage

5. die zentrale Warmwasseranlage, z.B. die Kosten der Wassererwärmung, des verbrauchten Wassers, den Grundgebühren und Zählermiete

6.  die verbundene Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage

7. den Betrieb des maschinellen Personen- oder Lastenaufzuges, insbesondere für den Betriebsstrom, für die Beaufsichtigung, Wartung, Pflege und die regelmäßige Überprüfung des Aufzugs

8. die Straßenreinigung und Müllabfuhr, wobei der Vermieter verpflichtet ist, die jeweils günstigste Behältervariante zur Verfügung zu stellen, d.h. es dürfen weder zu große noch unnötig viele Müllcontainer bereitgestellt und abgerechnet werden.

9. die Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung , z.B. die laufende Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen und Keller

10. die Gartenpflege, unabhängig davon, ob der Garten von den Mietern auch tatsächlich benutzt werden darf oder nur der Verschönerung dient.

11. die Beleuchtung des Außenbereichs und der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile

12. die Schornsteinreinigung

13. die Sach- und Haftpflichtversicherung, wie z.B. die Kosten der Gebäudeversicherung und der Glasversicherung

14. den Hausmeister

15. den Betrieb der Antennenanlage oder Kabelanschlusses

16. den Betrieb der maschinellen Wascheinrichtung für den Strom, das Wasser, die Reinigung und Wartung hauseigener Waschmaschinen

17. sonstige Betriebskosten

Diese  Betriebskostenart darf keineswegs als Auffangbecken missbraucht werden, um nachträglich alle möglichen Zusatzkosten auf die Mieter abzuwälzen. Gleich um welche Kosten es hierbei geht, z. B. für eine hauseigene Sauna, ein Schwimmbad oder andere Gemeinschaftseinrichtungen: Im Mietvertrag muss von Anfang an jede einzelne Kostenart deutlich aufgeführt sein! Andere Grundstückskosten, wie z.B. Straßenausbaubeiträge oder Anschlussgebühren sind keine Betriebskosten.

In den nächsten Tagen und Wochen erwarten viele Mieter die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011. Nach Schätzungen des Mieterbundes ist fast jede 2. Nebenkostenabrechnung unrichtig. Dies wird wohl auch für das Jahr 2011 gelten – insbesondere wenn nicht die aktuelle Rechtsprechung des BGH zur Abrechnung von Heizkosten berücksichtigt wurde.

Der BGH hat in seinem Urteil vom 01.02.2012 (Aktenteichen: VIII ZR 156/11 ) entschieden, dass Heizkosten nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden dürfen (sog. Leistungsprinzip) und nicht mehr nach dem Abflussprinzip. Beim Abflussprinzip sind alle vom Vermieter im Abrechnungsjahr geleisteten Zahlungen unabhängig von Verbrauch Grundlage der Nebenkostenabrechnung. Dies ist insbesondere bei Vermietern, deren Häuser mit Ölheizungen beheizt werden, üblich.

Nach Auffassung des BGH entspricht das Abflussprinzip nicht den Anforderungen der Heizkostenverordnung. Den im Gegensatz zu den verbrauchsabhängigen „kalten“ Betriebskosten, wie z.B. die Wasserversorgung, gibt es hinsichtlich der Heizkosten eine gesetzliche Regelung, die den Vermieter verpflichtet, diese Kosten nach dem im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoff abzurechnen. Nach § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung gehören zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage die Kosten der verbrauchten Brennstoffe. Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs in Ansatz gebracht werden dürfen. Eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip wird dem nicht gerecht.

Darüber hinaus hat der BGH entschieden, dass der Mieter einer Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht mit der 15%-igen Kürzung der Abrechnung nach § 12 Heizkostenverordnung begegnen kann. Diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde. Vorliegend ging es nach Meinung des BGH aber nicht um einen derartigen Abrechnungsfehler.

Für die Praxis bedeutet die Entscheidung  des BGH, dass auch in diesem Jahr die Nebenkostenabrechnung im Detail zu überprüfen ist. Ob der Vermieter das Abflussprinzip gewählt hat, ist meistens erst durch die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen ersichtlich. Da in einer Nebenkostenabrechnung eine Vielzahl von Fehlern auftreten können, ist anwaltlicher Rat empfehlenswert.

Sollte der Mieter Bedenken hinsichtlich der Korrektheit seiner Betriebskostenabrechnung haben oder die Nachforderung als zu hoch empfinden, ist zunächst zu überprüfen, ob die Ansprüche des Vermieters nicht bereits verjährt sind.

Der Vermieter kann nur innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende der Abrechnungsperiode die Betriebkosten in Rechnung stellen. Kommt die Rechnung erst später, muss der Mieter nicht mehr zahlen. Somit dürfen Nebenkosten aus den Jahren vor 2006 nicht mehr in Rechnung gestellt werden. Jedoch bleibt der Anspruch des Mieters auf eine Erstattung von Nebenkosten auch bestehen, wenn der Vermieter verspätet abrechnet.

Sobald eine Abrechnung zugestellt ist, lauft die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren. Nur innerhalb dieser Frist kann der Vermieter Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen geltend machen. Im Übrigen gilt die 3jährige Verjährungsfrist auch für die Rückforderungsansprüche des Mieters.

Kommt eine Verjährung der Nachforderungen des Vermieters nicht in Betracht, hat der Mieter das Recht die Nebenkostenabrechnung des Vermieters zu kontrollieren, ob dabei alles rechtmäßig abgerechnet wurde.

Der Vermieter ist verpflichtet auf Anfrage des Mieters die Originalbelege der abgerechneten Beträge  zur Einsicht vorlegen.  Es genügt nicht, dem Mieter schlicht mehrere Aktenordner auszuhändigen, aus denen er sich zwischen anderen Unterlagen die erforderlichen Belege heraussuchen soll. Die Belege sind in geordneter Form zu präsentieren.

Kopien der Belege der Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter seinen Mietern grundsätzlich nicht zusenden. Anders ist dies nur zu beurteilen, wenn der Mieter und Vermieter weit voneinander entfernt wohnen. Erklärt sich der Vermieter bereit die Belege in Kopie zu übersenden, hat er einen Anspruch auf Erstattung der Kopierkosten und kann ggf. einen Kostenvorschuss hierfür verlangen. Als Kopierkosten wird ein Betrag in Höhe von 0,25 Euro pro Kopie als angemessen angesehen.

Bei der Einsicht in die Abrechungsunterlagen ist im Detail zu überprüfen, ob die Datumsangaben auf den Belegen zum Abrechnungsjahr passen und die Rechnungsbeträge korrekt sind.

Abschließend ist festzuhalten, dass sich eine Nachprüfung der jährlichen Nebenkostenabrechnung in vielen Fällen lohnt. Einige Vermieter nutzen die Unwissenheit der Mieter aus. Dabei sollte sich niemand von der kompliziert erscheinenden Abrechnung abschrecken lassen oder sich ggf. anwaltlich beraten lassen.