Mieterhöhung – Rechtsanwalt Maik Haim

Harte Zeiten für Mietnomaden?

Zum 01.05.2013 treten die neuen Änderungen zum Mietrecht in Kraft. Das neue Mietrecht stärkt im Wesentlichen die Rechte der Vermieter und will insbesondere gegen Mietnormaden härter vorgehen.

Die energetische Modernisierung von Gebäuden, d.h. Maßnahmen zur Einsparung von Energie, wird nach neuem Mietrecht privilegiert.

Bisher konnte der Mieter bei einer Gebäudesanierung die Miete je nach Umfang der Beeinträchtigungen die Miete um 20 bis 50 Prozent mindern. Nach neuem Mietrecht ist dieses Recht in den ersten 3 Monaten einer energetischen Modernisierungsmaßnahme ausgeschlossen. Erst ab dem 4 Monat kann eine Mietminderung geltend gemacht werden.

Der Gesetzgeber hat sich zum Ziel gesetzt, Mietsteigerungen zu begrenzen. Im Moment darf die Miete innerhalb von 3 Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden – jedoch nicht höher als die ortsübliche Vergleichsmiete. Jetzt wird den Landesregierungen eingeräumt, für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, die Steigerung auf 15 Prozent zu begrenzen.

Auch nach neuem Mietrecht kann der Vermieter eine Mietkaution in Höhe von 3 Monatskaltmieten verlangen, wobei der Mieter diese in 3 Monatsraten zahlen kann. Jedoch kann jetzt der Vermieter, wenn sich der Mieter für die Ratenzahlung entschieden hat und mit 2 Raten in Verzug kommt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Ziel des neunen Mietrechts ist es weiterhin, gegen das so genannte Mietnomadentum vorzugehen.

Gerichte sind künftig verpflichtet, die Klagen des Vermieters aus Wohnungsräumung vorrangig zu bearbeiten. Nur ein Räumungsurteil macht es dem Vermieter möglich, die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen.

Um den Vermieter vor schweren wirtschaftlichen Schaden zu schützen, können die Mieter vom Gericht verpflichtet werden, für die während des Gerichtsverfahrens auflaufenden Mieten Sicherheit zu leisten. Leistet der Mieter die verlangte Sicherheit nicht, kann der Vermieter schneller als bisher ein Räumungsurteil erwirken.

Mit diesem kann der Vermieter künftig erleichtert durch die so genannte „Berliner Räumung“ die Wohnungsräumung erreichen. Dadurch wird sie allein darauf beschränkt, den Mieter aus der Wohnung zu setzen. Die früher übliche gleichzeitig – meist kostenaufwändige – Wegschaffung und Einlagerung der Wohnungseinrichtung und damit auch der Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung entfallen.

Für Mietnomaden wird es zu künftig schwerer werden, Wohnung über lange Zeiträume ohne Mietzahlungen zu besetzen. In diesem Sinne treten wohl härtere Zeiten für Mietnomaden an.

Wie darf die Miete nach einer Modernisierung erhöht werden?

Neben der Anhebung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete ist auch eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung möglich.

Die Mieterhöhung wegen Modernisierung kann der Vermieter nur bei baulichen Veränderungen verlangen, die den Wohnwert erhöhen oder eine nachhaltige Energieeinsparung bewirken.

Dabei ist die Abgrenzung zwischen Modernisierungsmaßnahmen, die eine Mieterhöhung erlauben und solchen (Instandhaltung oder Instandsetzung), die keine Mieterhöhung erlauben, oft schwierig, so dass hier anwaltlicher Rat eingeholt werden sollte.

Sind die baulichen Maßnahmen abgeschlossen, muss der Vermieter die Mieterhöhung wegen Modernisierung schriftlich mitteilen. Diese Mitteilung muss eine Kostenberechnung einschließlich notwendiger Erläuterungen, wie sich die Mieterhöhung zusammensetzt, enthalten. Die auf die Wohnung entfallenden Kosten müssen konkret erkennbar sein.

Soweit die Modernisierung auch die Instandhaltung umfasst, sind die darauf entfallenden Kosten von den Gesamtkosten abzuziehen – werden z. B. anstelle völlig schadhafter einfacher Fenster vom Vermieter Doppelfenster einbaut, darf nur die Kostendifferenz zwischen Einfach- und Doppelverglasung angesetzt werden, da die Kosten der Instandhaltung nach dem Gesetz der Vermieter selbst tragen muss.

Es ist auch darauf zu achten dass der Vermieter nur Kosten umlegt, die er auch selbst bezahlt hat. Daher sind staatliche Zuschüsse bei der Berechnung der Modernisierungskosten abzuziehen.

Sind die Kosten der Modernisierung korrekt, können diese in Höhe von 11 % pro Jahr umgelegt werden, so dass z.B. bei Modernisierungskosten von 4800,00 € (4800,00 € x 11%=528 €) die Monatsmiete um 44,00 € (528,00 €/12) steigt.

Die erhöhte Miete darf erst ab Beginn des 3. Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung gefordert werden. Trifft der Brief des Vermieters also beispielsweise im Mai ein, muss der Mieter die höhere Miete ab dem 1. August zahlen.

Ist der Mieter mit der Modernisierungs-Mieterhöhung nicht einverstanden, kann er sein Sonderkündigungsrecht nutzen. Er kann das Mietverhältnis spätestens am 3. Werktag des Monats, von dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, tritt die Mieterhöhung für die restliche Mietzeit nicht ein.

Ist eine Staffelmiete, eine Indexmiete oder ein Zeitmietvertrag vereinbart wurden, ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ausgeschlossen.

Ist die Anhebung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt?

Pro Jahr werden in Deutschland mehr als 1 Million Mieterhöhungen ausgesprochen. Viele davon sind rechtsfehlerhaft.

Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss schriftlich mit Begründung erfolgen, sich an alle Mieter, wie z.B. Ehepartner, richten und von allen Vermietern unterschrieben sein.

Zur Begründung kann sich der Vermieter entweder auf einen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichswohnungen berufen, in denen schon heute soviel gezahlt werden muss, wie in der Erhöhung jetzt fordert wird.

Weitere Voraussetzung für die Wirksamkeit der Mieterhöhung ist die Beachtung der Jahressperrfrist und der Kappungsgrenze.

Gem. der Jahressperrfrist muss zwischen dem Einzug in die Wohnung bzw. seit der letzten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mindestens ein Zeitraum von 12 Monaten vergangen sein.

Die Kappungsgrenze verhindert, dass der Vermieter relativ niedrige Mieten auf einen Schlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete anhebt. Die Miete darf in 3 Jahren nur um 20 Prozent steigen.

Nach Erhalt der Mieterhöhung kann der Mieter in dem Monat, in dem er die Mieterhöhung erhält, und in den beiden darauf folgenden Monaten prüfen, ob diese korrekt ist und ob er zustimmt oder nicht.

Die Zustimmung ist erforderlich, da der Vermieter die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht einseitig anordnen kann.

Sie muss aber nicht ausdrücklich erfolgen. Es genügt, wenn der Mieter die erhöhte Miete ohne Vorbehalt zahlt.

Will der Mieter nicht zustimmen, steht ihm ein Sonderkündigungsrecht, welches auch bei befristeten Mietverträgen gilt, zu. Er kann innerhalb der Überlegungszeit mit einer Frist von 2 Monaten kündigen. Die Mieterhöhung tritt dann nicht ein.

Kündigt der Mieter nicht, stimmt er aber auch der verlangten Erhöhung nicht – oder nur teilweise – zu, hat der Vermieter anschließend drei Monate Zeit, die fehlende Zustimmung des Mieters einzuklagen. Das Gericht wird den Mieter zur Zustimmung verurteilen, wenn der Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordert, die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze eingehalten sind.

Da eine Mieterhöhung nur unter strengen formalen Voraussetzungen wirksam ist, empfiehlt es sich stets Rechtsrat einzuholen. Wer ungeprüft zahlt, verschenkt leicht über tausend Euro im Jahr.