Mietrecht – Seite 2 – Rechtsanwalt Maik Haim

Leistungsprinzip statt Abflussprinzip?

In den nächsten Tagen und Wochen erwarten viele Mieter die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011. Nach Schätzungen des Mieterbundes ist fast jede 2. Nebenkostenabrechnung unrichtig. Dies wird wohl auch für das Jahr 2011 gelten – insbesondere wenn nicht die aktuelle Rechtsprechung des BGH zur Abrechnung von Heizkosten berücksichtigt wurde.

Der BGH hat in seinem Urteil vom 01.02.2012 (Aktenteichen: VIII ZR 156/11 ) entschieden, dass Heizkosten nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden dürfen (sog. Leistungsprinzip) und nicht mehr nach dem Abflussprinzip. Beim Abflussprinzip sind alle vom Vermieter im Abrechnungsjahr geleisteten Zahlungen unabhängig von Verbrauch Grundlage der Nebenkostenabrechnung. Dies ist insbesondere bei Vermietern, deren Häuser mit Ölheizungen beheizt werden, üblich.

Nach Auffassung des BGH entspricht das Abflussprinzip nicht den Anforderungen der Heizkostenverordnung. Den im Gegensatz zu den verbrauchsabhängigen „kalten“ Betriebskosten, wie z.B. die Wasserversorgung, gibt es hinsichtlich der Heizkosten eine gesetzliche Regelung, die den Vermieter verpflichtet, diese Kosten nach dem im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoff abzurechnen. Nach § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung gehören zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage die Kosten der verbrauchten Brennstoffe. Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs in Ansatz gebracht werden dürfen. Eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip wird dem nicht gerecht.

Darüber hinaus hat der BGH entschieden, dass der Mieter einer Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht mit der 15%-igen Kürzung der Abrechnung nach § 12 Heizkostenverordnung begegnen kann. Diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde. Vorliegend ging es nach Meinung des BGH aber nicht um einen derartigen Abrechnungsfehler.

Für die Praxis bedeutet die Entscheidung des BGH, dass auch in diesem Jahr die Nebenkostenabrechnung im Detail zu überprüfen ist. Ob der Vermieter das Abflussprinzip gewählt hat, ist meistens erst durch die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen ersichtlich. Da in einer Nebenkostenabrechnung eine Vielzahl von Fehlern auftreten können, ist anwaltlicher Rat empfehlenswert.

Schönheitsreparaturen vor dem Auszug?

Beim Auszug aus einer Mietwohnung kommt es des Öfteren zu Streitigkeiten über die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Hierzu hat der Bundesgerichtshof (BGH) in den letzten Jahren wichtige Entscheidungen für den Mieter getroffen.

So entschied der BGH, dass die in Formularmietverträgen festgelegte Verpflichtung, dass der Mieter neben der Durchführung von Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeitabständen auch eine Schlussrenovierung durchführen muss, unwirksam ist. Eine solche Häufung von Renovierungspflichten ohne Rücksicht auf die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung ist unangemessen. Diese gilt auch für Mietverträge, die nur eine Schlussrenovierung ohne die laufenden Schönheitsreparaturen zum Inhalt haben, wenn die Schlussrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur zu erfolgen hat.

In einer anderen Entscheidung erklärte der BGH starre Renovierungsfristen in Formularmietverträgen für unzulässig. Eine starre Renovierungsfrist kann folgendermaßen aussehen: „Der Mieter ist verpflichtet Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in nachstehender Zeitfolge fachgerecht auszuführen die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette – 2 Jahre bei allen übrigen Räumen – 5 Jahre.“ Diese Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen, weil er unabhängig von Abnutzungsgrad der Wohnung renovieren muss.

Starre Abgeltungsklauseln sind nach einem Urteil des BGH ebenfalls unwirksam. Diese legen dem Mieter beim Auszug für noch nicht abgelaufene Renovierungsfristen eine zeitanteilige Zahlung auf. Eine typische Abgeltungsklausel lautet: „Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen: Nach zwölf Monaten 20 Prozent; nach 24 Monaten 40 Prozent; nach 36 Monaten 60 Prozent; nach 48 Monaten 80 Prozent.“ Hierbei wird der Mieter unangemessen benachteiligt, weil dem tatsächlichen Renovierungszustand der Wohnung nicht Rechnung getragen wird.

Folge der unwirksamen Klauseln ist, dass der Mieter die Wohnung weder turnusmäßig noch beim Auszug renovieren muss. Die Renovierung bleibt gemäß den gesetzlichen Bestimmungen Vermietersache. Daher lohnt es sich oft, den Mietvertrag vor der Durchführung von Schönheitsreparaturen überprüfen zu lassen.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Die Durchführung von Schönheitsreparaturen an der Mietwohnung führen häufig zu Rechtstreitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter.

Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem gebrauchsfertigen Zustand zu erhalten. Dazu hat der Vermieter auch die Räume der Mietwohnung regelmäßig zu renovieren. Da dies erhebliche Kosten verursacht, enthalten die meisten Mietverträge Klauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, auf den Mieter übertragen wird. Die Rechtsprechung hält diese Vorgehensweise für zulässig.

In den Klauseln kann der Vermieter zwischen der Vereinbarung einer laufenden Renovierung oder einer Schlussrenovierung wählen. Bei der laufenden Renovierung verpflichtet sich der Mieter, diese in bestimmten Abständen, also immer wenn eine Renovierung nötig wird, durchzuführen.

Eine Schlussrenovierung bedeutet, dass der Mieter nicht während des Mietverhältnisses, sondern nur kurz vor dem Auszug renovieren muss.

Nach der Rechtsprechung darf der Vermieter beide Pflichten (laufende und Schlussrenovierung) auf den Mieter umlegen. Bei einer solch unwirksamen Klausel muss der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen.

Unter Schönheitsreparaturen fällt alles, was sich durch normales Wohnen abnutzt. Hierzu zählen z.B. das Streichen und Tapezieren der Wände und das Lackieren von Türen und Fensterrahmen von innen.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören z.B. das Streichen der Fenster und Türen von außen und Arbeiten am Mauerwerk. Diese Arbeiten sind immer Sache des Vermieters.

Schäden, die mit der normalen Abnutzung nichts zu tun haben und die der Mieter zu verantworten hat, wie z.B. Rotweinflecken auf dem weißen Teppichboden oder Bohrlöcher im Parkett, fallen nicht zu den Schönheitsreparaturen. In einem solchen Fall kann der Vermieter Schadenersatz beanspruchen. Er kann jedoch nur den Zeitwert verlangen.

Schönheitsreparaturen müssen nicht von einer Fachfirma durchgeführt werden. Eine Klausel im Mietvertrag, die dies verlangt, ist unwirksam. Das Ergebnis muss lediglich durchschnittlichen Qualitätsanforderungen entsprechen.

Führt der Mieter die vereinbarten Schönheitsreparaturen nicht durch, steht dem Vermieter Schadensersatz zu. Die Höhe bemisst sich zumeist an den Kosten einer Schlussrenovierung. Diese sind sogar dann zu erstatten, wenn der Mieter auszieht und anschließend eine Komplettsanierung oder sogar ein Abriss des Hauses stattfindet.

Wie überprüfe ich eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung?

Sollte der Mieter Bedenken hinsichtlich der Korrektheit seiner Betriebskostenabrechnung haben oder die Nachforderung als zu hoch empfinden, ist zunächst zu überprüfen, ob die Ansprüche des Vermieters nicht bereits verjährt sind.

Der Vermieter kann nur innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende der Abrechnungsperiode die Betriebkosten in Rechnung stellen. Kommt die Rechnung erst später, muss der Mieter nicht mehr zahlen. Somit dürfen Nebenkosten aus den Jahren vor 2006 nicht mehr in Rechnung gestellt werden. Jedoch bleibt der Anspruch des Mieters auf eine Erstattung von Nebenkosten auch bestehen, wenn der Vermieter verspätet abrechnet.

Sobald eine Abrechnung zugestellt ist, lauft die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren. Nur innerhalb dieser Frist kann der Vermieter Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen geltend machen. Im Übrigen gilt die 3jährige Verjährungsfrist auch für die Rückforderungsansprüche des Mieters.

Kommt eine Verjährung der Nachforderungen des Vermieters nicht in Betracht, hat der Mieter das Recht die Nebenkostenabrechnung des Vermieters zu kontrollieren, ob dabei alles rechtmäßig abgerechnet wurde.

Der Vermieter ist verpflichtet auf Anfrage des Mieters die Originalbelege der abgerechneten Beträge zur Einsicht vorlegen. Es genügt nicht, dem Mieter schlicht mehrere Aktenordner auszuhändigen, aus denen er sich zwischen anderen Unterlagen die erforderlichen Belege heraussuchen soll. Die Belege sind in geordneter Form zu präsentieren.

Kopien der Belege der Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter seinen Mietern grundsätzlich nicht zusenden. Anders ist dies nur zu beurteilen, wenn der Mieter und Vermieter weit voneinander entfernt wohnen. Erklärt sich der Vermieter bereit die Belege in Kopie zu übersenden, hat er einen Anspruch auf Erstattung der Kopierkosten und kann ggf. einen Kostenvorschuss hierfür verlangen. Als Kopierkosten wird ein Betrag in Höhe von 0,25 Euro pro Kopie als angemessen angesehen.

Bei der Einsicht in die Abrechungsunterlagen ist im Detail zu überprüfen, ob die Datumsangaben auf den Belegen zum Abrechnungsjahr passen und die Rechnungsbeträge korrekt sind.

Abschließend ist festzuhalten, dass sich eine Nachprüfung der jährlichen Nebenkostenabrechnung in vielen Fällen lohnt. Einige Vermieter nutzen die Unwissenheit der Mieter aus. Dabei sollte sich niemand von der kompliziert erscheinenden Abrechnung abschrecken lassen oder sich ggf. anwaltlich beraten lassen.