Mietrecht – Seite 3 – Rechtsanwalt Maik Haim

Ist ihre Betriebskostenabrechnung auch falsch?

Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes ist etwa jede zweite Betriebskostenabrechnung fehlerhaft. Daher gilt es jede Betriebskostenabrechnung kritisch zu überprüfen.

Da die Betriebskosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind, sollte zunächst der Mietvertrag geprüft werden, inwieweit die Zahlung von Betriebskosten vereinbart wurde. Ist z.B. eine Warm- oder Inklusivmiete vereinbart, darf der Vermieter die Betriebskosten nicht gesondert abrechnen. Lediglich die Heizkosten sind hiervon ausgenommen und müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Häufig wird jedoch vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten zusätzlich zur Miete entrichtet. Dann zahlt der Mieter einen monatlichen Abschlag, der am Ende der Abrechnungsperiode verrechnet wird.

Vorsicht ist bei der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale geboten. Der Vermieter darf dann keine höheren Betriebskosten abrechnen, aber es besteht auch bei einem geringeren Verbrauch kein Anspruch auf Rückzahlung.

Nach dem Gesetz muss die Betriebskostenabrechnung übersichtlich gegliedert und nachvollziehbar sein. Daher muss die Betriebskostenabrechnung immer eine Auflistung der Gesamtkosten enthalten, der Verteilerschlüssel muss erläutert, die Berechnung des Mieteranteils muss angegeben und das Guthaben aus zurückliegenden Zahlungen muss aufgeführt werden.

Den Verteilerschlüssel für die Betriebskosten auf die einzelnen Mietparteien legt der Vermieter fest. Normalerweise wird nach der Wohnfläche, der Personenzahl oder der Anzahl der Mietwohnungen abgerechnet. Gibt es keine vertragliche Vereinbarung gilt der Anteil der Wohnfläche als Umlagemaßstab.

Nach Einsicht in den Mietvertrag sind in der Betriebskostenabrechung die allgemein bekannten Daten, z.B. Wohnungsgröße oder Anzahl der Wohnungen, zu überprüfen.

Die Wohnungsgröße ist oft ein Schwachpunkt in der Betriebskostenabrechung, da die Wohnung oft kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben. Nachmessen lohnt sich also.

Hinsichtlich der Anzahl der Wohnungen ist zu beachten, dass der Vermieter für leer stehende Wohnungen die Betriebskosten selbst tragen muss. Er darf also nicht den Leerstand aus der Berechung herausnehmen und auf die vermieten Wohnungen aufteilen.

Was der Vermieter im Detail als Betriebskosten abrechnen darf, ist gesetzlich geregelt. Insgesamt sind es 17 Positionen, deren Erläuterung dem nächsten Artikel vorbehalten bleibt.

Wie darf die Miete nach einer Modernisierung erhöht werden?

Neben der Anhebung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete ist auch eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung möglich.

Die Mieterhöhung wegen Modernisierung kann der Vermieter nur bei baulichen Veränderungen verlangen, die den Wohnwert erhöhen oder eine nachhaltige Energieeinsparung bewirken.

Dabei ist die Abgrenzung zwischen Modernisierungsmaßnahmen, die eine Mieterhöhung erlauben und solchen (Instandhaltung oder Instandsetzung), die keine Mieterhöhung erlauben, oft schwierig, so dass hier anwaltlicher Rat eingeholt werden sollte.

Sind die baulichen Maßnahmen abgeschlossen, muss der Vermieter die Mieterhöhung wegen Modernisierung schriftlich mitteilen. Diese Mitteilung muss eine Kostenberechnung einschließlich notwendiger Erläuterungen, wie sich die Mieterhöhung zusammensetzt, enthalten. Die auf die Wohnung entfallenden Kosten müssen konkret erkennbar sein.

Soweit die Modernisierung auch die Instandhaltung umfasst, sind die darauf entfallenden Kosten von den Gesamtkosten abzuziehen – werden z. B. anstelle völlig schadhafter einfacher Fenster vom Vermieter Doppelfenster einbaut, darf nur die Kostendifferenz zwischen Einfach- und Doppelverglasung angesetzt werden, da die Kosten der Instandhaltung nach dem Gesetz der Vermieter selbst tragen muss.

Es ist auch darauf zu achten dass der Vermieter nur Kosten umlegt, die er auch selbst bezahlt hat. Daher sind staatliche Zuschüsse bei der Berechnung der Modernisierungskosten abzuziehen.

Sind die Kosten der Modernisierung korrekt, können diese in Höhe von 11 % pro Jahr umgelegt werden, so dass z.B. bei Modernisierungskosten von 4800,00 € (4800,00 € x 11%=528 €) die Monatsmiete um 44,00 € (528,00 €/12) steigt.

Die erhöhte Miete darf erst ab Beginn des 3. Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung gefordert werden. Trifft der Brief des Vermieters also beispielsweise im Mai ein, muss der Mieter die höhere Miete ab dem 1. August zahlen.

Ist der Mieter mit der Modernisierungs-Mieterhöhung nicht einverstanden, kann er sein Sonderkündigungsrecht nutzen. Er kann das Mietverhältnis spätestens am 3. Werktag des Monats, von dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, tritt die Mieterhöhung für die restliche Mietzeit nicht ein.

Ist eine Staffelmiete, eine Indexmiete oder ein Zeitmietvertrag vereinbart wurden, ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ausgeschlossen.

Ist die Anhebung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt?

Pro Jahr werden in Deutschland mehr als 1 Million Mieterhöhungen ausgesprochen. Viele davon sind rechtsfehlerhaft.

Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss schriftlich mit Begründung erfolgen, sich an alle Mieter, wie z.B. Ehepartner, richten und von allen Vermietern unterschrieben sein.

Zur Begründung kann sich der Vermieter entweder auf einen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichswohnungen berufen, in denen schon heute soviel gezahlt werden muss, wie in der Erhöhung jetzt fordert wird.

Weitere Voraussetzung für die Wirksamkeit der Mieterhöhung ist die Beachtung der Jahressperrfrist und der Kappungsgrenze.

Gem. der Jahressperrfrist muss zwischen dem Einzug in die Wohnung bzw. seit der letzten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mindestens ein Zeitraum von 12 Monaten vergangen sein.

Die Kappungsgrenze verhindert, dass der Vermieter relativ niedrige Mieten auf einen Schlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete anhebt. Die Miete darf in 3 Jahren nur um 20 Prozent steigen.

Nach Erhalt der Mieterhöhung kann der Mieter in dem Monat, in dem er die Mieterhöhung erhält, und in den beiden darauf folgenden Monaten prüfen, ob diese korrekt ist und ob er zustimmt oder nicht.

Die Zustimmung ist erforderlich, da der Vermieter die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht einseitig anordnen kann.

Sie muss aber nicht ausdrücklich erfolgen. Es genügt, wenn der Mieter die erhöhte Miete ohne Vorbehalt zahlt.

Will der Mieter nicht zustimmen, steht ihm ein Sonderkündigungsrecht, welches auch bei befristeten Mietverträgen gilt, zu. Er kann innerhalb der Überlegungszeit mit einer Frist von 2 Monaten kündigen. Die Mieterhöhung tritt dann nicht ein.

Kündigt der Mieter nicht, stimmt er aber auch der verlangten Erhöhung nicht – oder nur teilweise – zu, hat der Vermieter anschließend drei Monate Zeit, die fehlende Zustimmung des Mieters einzuklagen. Das Gericht wird den Mieter zur Zustimmung verurteilen, wenn der Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordert, die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze eingehalten sind.

Da eine Mieterhöhung nur unter strengen formalen Voraussetzungen wirksam ist, empfiehlt es sich stets Rechtsrat einzuholen. Wer ungeprüft zahlt, verschenkt leicht über tausend Euro im Jahr.