Kategorie: Schöheitsreparaturen

Der BGH hatte in den letzten Jahren schon vielfach zum Thema Schönheitsreparaturen zu entscheiden – zuletzt am 18.03.2015.

So hatte der BGH bereits entschieden, dass die in Formularmietverträgen festgelegte Verpflichtung, dass der Mieter neben der Durchführung von Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeitabständen auch eine Schlussrenovierung durchführen muss, unwirksam ist.

In einer anderen Entscheidung erklärte der BGH starre Renovierungsfristen in Formularmietverträgen für unzulässig. Eine starre Renovierungsfrist kann folgendermaßen aussehen: „Der Mieter ist verpflichtet Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in nachstehender Zeitfolge fachgerecht auszuführen die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette – 2 Jahre bei allen übrigen Räumen – 5 Jahre.“ Diese Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen, weil er unabhängig von Abnutzungsgrad der Wohnung renovieren muss.

Starre Abgeltungsklauseln sind nach einem Urteil des BGH ebenfalls unwirksam. Diese legen dem Mieter beim Auszug für noch nicht abgelaufene Renovierungsfristen eine zeitanteilige Zahlung auf. Eine typische Abgeltungsklausel lautet: „Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen: Nach zwölf Monaten 20 Prozent; nach 24 Monaten 40 Prozent; nach 36 Monaten 60 Prozent.“ Hierbei wird der Mieter unangemessen benachteiligt, weil dem tatsächlichen Renovierungszustand der Wohnung nicht Rechnung getragen wird.

Im Urteil vom 18.03.2015 hat der BGH entschieden, dass wenn ein Vermieter eine Wohnung an den Mieter unrenoviert übergibt, Klauseln im Mietvertrag zu fälligen Schönheitsreparaturen ungültig sind. Diese Klauseln sind bei unrenoviert übergebenen Wohnungen nur dann zulässig, wenn der Vermieter dem Mieter für dessen Schönheitsreparaturen beim Einzug einen „angemessen Ausgleich“ zukommen lässt. Eine halbe Monatsmiete für Streicharbeiten in drei Zimmern ließen die Richter nicht gelten.

Folge der unwirksamen Klauseln ist, dass der Mieter die Wohnung weder turnusmäßig noch beim Auszug renovieren muss. Die Renovierung bleibt gemäß den gesetzlichen Bestimmungen Sache des Vermieters. Daher lohnt es sich oft, den Mietvertrag vor der Durchführung von Schönheitsreparaturen überprüfen zu lassen.

Beim Auszug aus einer Mietwohnung kommt es des Öfteren zu Streitigkeiten über die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Hierzu hat der Bundesgerichtshof (BGH) in den letzten Jahren wichtige Entscheidungen für den Mieter getroffen.

So entschied der BGH, dass die in Formularmietverträgen festgelegte Verpflichtung, dass der Mieter neben der Durchführung von Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeitabständen auch eine Schlussrenovierung durchführen muss, unwirksam ist. Eine solche Häufung von Renovierungspflichten ohne Rücksicht auf die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung ist unangemessen. Diese gilt auch für Mietverträge, die nur eine Schlussrenovierung ohne die laufenden Schönheitsreparaturen zum Inhalt haben, wenn die Schlussrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur zu erfolgen hat.

In einer anderen Entscheidung erklärte der BGH starre Renovierungsfristen in Formularmietverträgen für unzulässig. Eine starre Renovierungsfrist kann folgendermaßen aussehen: „Der Mieter ist verpflichtet Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in nachstehender Zeitfolge fachgerecht auszuführen die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette – 2 Jahre bei allen übrigen Räumen – 5 Jahre.“ Diese Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen, weil er unabhängig von Abnutzungsgrad der Wohnung renovieren muss.

 Starre Abgeltungsklauseln sind nach einem Urteil des BGH ebenfalls unwirksam. Diese legen dem Mieter beim Auszug für noch nicht abgelaufene Renovierungsfristen eine zeitanteilige Zahlung auf. Eine typische Abgeltungsklausel lautet: „Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen: Nach zwölf Monaten 20 Prozent; nach 24 Monaten 40 Prozent; nach 36 Monaten 60 Prozent; nach 48 Monaten 80 Prozent.“ Hierbei wird der Mieter unangemessen benachteiligt, weil dem tatsächlichen Renovierungszustand der Wohnung nicht Rechnung getragen wird.

Folge der unwirksamen Klauseln ist, dass der Mieter die Wohnung weder turnusmäßig noch beim Auszug renovieren muss. Die Renovierung bleibt gemäß den gesetzlichen Bestimmungen Vermietersache. Daher lohnt es sich oft, den Mietvertrag vor der Durchführung von Schönheitsreparaturen überprüfen zu lassen.

Die Durchführung von Schönheitsreparaturen an der Mietwohnung führen häufig zu Rechtstreitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter.

Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem gebrauchsfertigen Zustand zu erhalten. Dazu hat der Vermieter auch die Räume der Mietwohnung regelmäßig zu renovieren. Da dies erhebliche Kosten verursacht, enthalten die meisten Mietverträge Klauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, auf den Mieter übertragen wird. Die Rechtsprechung hält diese Vorgehensweise für zulässig.

In den Klauseln kann der Vermieter zwischen der Vereinbarung einer laufenden Renovierung oder einer Schlussrenovierung wählen. Bei der laufenden Renovierung verpflichtet sich der Mieter, diese in bestimmten Abständen, also immer wenn eine Renovierung nötig wird, durchzuführen.

Eine Schlussrenovierung bedeutet, dass der Mieter nicht während des Mietverhältnisses, sondern nur kurz vor dem Auszug renovieren muss.

Nach der Rechtsprechung darf der Vermieter beide Pflichten (laufende und Schlussrenovierung) auf den Mieter umlegen. Bei einer solch unwirksamen Klausel muss der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen.

Unter Schönheitsreparaturen fällt alles, was sich durch normales Wohnen abnutzt. Hierzu zählen z.B. das Streichen und Tapezieren der Wände und das Lackieren von Türen und Fensterrahmen von innen.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören z.B. das Streichen der Fenster und Türen von außen und Arbeiten am Mauerwerk. Diese Arbeiten sind immer Sache des Vermieters.

Schäden, die mit der normalen Abnutzung nichts zu tun haben und die der Mieter zu verantworten hat, wie z.B. Rotweinflecken auf dem weißen Teppichboden oder Bohrlöcher im Parkett,  fallen nicht zu den Schönheitsreparaturen. In einem solchen Fall kann der Vermieter Schadenersatz beanspruchen. Er kann jedoch nur den Zeitwert verlangen.

Schönheitsreparaturen müssen nicht von einer Fachfirma durchgeführt werden. Eine Klausel im Mietvertrag, die dies verlangt, ist unwirksam. Das Ergebnis muss lediglich durchschnittlichen Qualitätsanforderungen entsprechen.

Führt der Mieter die vereinbarten Schönheitsreparaturen nicht durch, steht dem Vermieter Schadensersatz zu. Die Höhe bemisst sich zumeist an den Kosten einer Schlussrenovierung. Diese sind sogar dann zu erstatten, wenn der Mieter auszieht und anschließend eine Komplettsanierung oder sogar ein Abriss des Hauses stattfindet.