In den nächsten Tagen und Wochen erwarten viele Mieter die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011. Nach Schätzungen des Mieterbundes ist fast jede 2. Nebenkostenabrechnung unrichtig. Dies wird wohl auch für das Jahr 2011 gelten – insbesondere wenn nicht die aktuelle Rechtsprechung des BGH zur Abrechnung von Heizkosten berücksichtigt wurde.
Der BGH hat in seinem Urteil vom 01.02.2012 (Aktenteichen: VIII ZR 156/11 ) entschieden, dass Heizkosten nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden dürfen (sog. Leistungsprinzip) und nicht mehr nach dem Abflussprinzip. Beim Abflussprinzip sind alle vom Vermieter im Abrechnungsjahr geleisteten Zahlungen unabhängig von Verbrauch Grundlage der Nebenkostenabrechnung. Dies ist insbesondere bei Vermietern, deren Häuser mit Ölheizungen beheizt werden, üblich.
Nach Auffassung des BGH entspricht das Abflussprinzip nicht den Anforderungen der Heizkostenverordnung. Den im Gegensatz zu den verbrauchsabhängigen „kalten“ Betriebskosten, wie z.B. die Wasserversorgung, gibt es hinsichtlich der Heizkosten eine gesetzliche Regelung, die den Vermieter verpflichtet, diese Kosten nach dem im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoff abzurechnen. Nach § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung gehören zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage die Kosten der verbrauchten Brennstoffe. Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs in Ansatz gebracht werden dürfen. Eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip wird dem nicht gerecht.
Darüber hinaus hat der BGH entschieden, dass der Mieter einer Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht mit der 15%-igen Kürzung der Abrechnung nach § 12 Heizkostenverordnung begegnen kann. Diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde. Vorliegend ging es nach Meinung des BGH aber nicht um einen derartigen Abrechnungsfehler.
Für die Praxis bedeutet die Entscheidung des BGH, dass auch in diesem Jahr die Nebenkostenabrechnung im Detail zu überprüfen ist. Ob der Vermieter das Abflussprinzip gewählt hat, ist meistens erst durch die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen ersichtlich. Da in einer Nebenkostenabrechnung eine Vielzahl von Fehlern auftreten können, ist anwaltlicher Rat empfehlenswert.
